怪奇現象を家庭用ビデオカメラで撮影するというリアリティのある設定で、全世界で驚異的な大ヒットを収めた心霊ホラーの第３弾。
第１作目では怪現象に苛まれるカップル、２作目では赤ん坊が生まれたばかりの家族を襲う超常現象。そして３作目となる今回は、１作目から遡ること１８年前が舞台。実は姉妹だったことが判明する１作目のヒロインと２作目の主婦の少女時代の映像に、衝撃の真実を目撃する。シリーズに散りばめられた霊の正体がついに明かされ、固定カメラや扇風機を改造した監視カメラ、手持ちカメラなどが駆使され今回もリアルな恐怖映像が満載！

１９８８年、カリフォルニア州サンタローザ。ケイティとクリスティの姉妹は、母ジュリーとその恋人であるデニスと暮らしていた。霊感の強い妹クリスティは、自分だけに見える友だち“トビー”と会話するようになり、それと同時に不思議な現象が起き始める。デニスは部屋の中にビデオカメラを設置するが、怪現象は収まるどころかますます激しくなってゆき…。